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A alienação fiduciária é um dos principais mecanismos de garantia utilizados pelo mercado imobiliário brasileiro. Sua consolidação trouxe maior previsibilidade para incorporadoras, instituições financeiras e investidores, contribuindo para a expansão do crédito imobiliário nas últimas décadas.
Agora, essa segurança pode ser novamente colocada à prova.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou o Tema Repetitivo nº 1.420, que discutirá uma questão aparentemente técnica, mas com potencial de produzir efeitos relevantes para todo o setor: o que acontece quando a alienação fiduciária não é registrada antes da resolução do contrato?
A resposta poderá redefinir a aplicação da Lei nº 9.514/1997 em milhares de contratos de incorporação imobiliária.
Até aqui, o mercado trabalhava com uma diretriz relativamente estável.
No julgamento do Tema 1.095, o STJ consolidou o entendimento de que, havendo alienação fiduciária regularmente registrada e estando o comprador em mora, a resolução do contrato deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, afastando a aplicação das regras gerais do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Esse entendimento trouxe importante previsibilidade ao mercado ao definir qual regime jurídico deveria prevalecer nessas situações.
A nova discussão nasce justamente onde termina o Tema 1.095.
Se a garantia fiduciária não chegou a ser registrada, ainda é possível aplicar a Lei nº 9.514/1997?
Ou, nessa hipótese, a relação necessariamente volta a ser disciplinada pelo Código de Defesa do Consumidor?
Embora a questão pareça limitada ao momento do registro, seus reflexos podem alcançar toda a dinâmica dos contratos de incorporação imobiliária.
O ponto central do debate está na interpretação do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997.
O dispositivo estabelece que a propriedade fiduciária se constitui mediante o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.
A partir dessa regra surgiram duas interpretações distintas.
Uma das teses sustenta que, sem registro, a garantia fiduciária nunca chegou a existir juridicamente.
Se a garantia não foi constituída, não haveria fundamento para aplicar o procedimento específico da Lei nº 9.514/1997.
Nessa hipótese, o contrato voltaria a ser disciplinado pelas regras gerais do Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto às consequências financeiras da resolução contratual.
Na prática, isso significa que o incorporador poderia ser penalizado mesmo quando a ausência de registro decorreu exclusivamente de fatores operacionais, como a demora cartorária ou a inexistência de matrícula individualizada durante a fase de construção do empreendimento.
A posição oposta parte de uma premissa diferente.
Para essa corrente, a alienação fiduciária produz efeitos entre as próprias partes desde a assinatura do contrato.
O registro seria indispensável para conferir publicidade e eficácia perante terceiros, mas não para invalidar a garantia livremente pactuada entre comprador e vendedor.
Sob essa ótica, atrasos cartorários ou circunstâncias inerentes às incorporações imobiliárias, como a individualização das matrículas apenas em fases posteriores da obra, não deveriam retirar do credor a proteção conferida pela Lei nº 9.514/1997.
Embora o debate tenha origem em contratos de incorporação imobiliária, seus efeitos não se restringem às empresas do setor. Uma eventual alteração na interpretação da alienação fiduciária pode afetar:
A previsibilidade dos contratos é um dos elementos que sustentam o financiamento imobiliário brasileiro. Quanto maior a incerteza sobre a recuperação do crédito, maior tende a ser o custo das operações.
O principal receio do mercado é que uma eventual mudança de entendimento comprometa a estabilidade construída após o julgamento do Tema 1.095. Maior insegurança jurídica pode resultar em:
Em outras palavras, a discussão ultrapassa a esfera processual e alcança diretamente a dinâmica econômica do setor.
O Tema 1.420 foi afetado para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos.
Enquanto não houver definição da tese, os recursos e agravos que tratam da matéria permanecem suspensos em todo o país.
A futura decisão servirá de orientação para casos semelhantes e poderá influenciar significativamente a interpretação dos contratos de alienação fiduciária nas incorporações imobiliárias.
Embora o julgamento ainda não tenha sido realizado, empresas que atuam no mercado imobiliário devem acompanhar atentamente sua evolução.
A definição da tese poderá repercutir na estruturação de contratos, na avaliação de riscos, na modelagem de operações de crédito e na própria segurança jurídica dos negócios imobiliários.
O Andrade GC Advogados acompanha os desdobramentos do Tema 1.420 do STJ e está à disposição para orientar empresas sobre os possíveis impactos dessa discussão em contratos e operações imobiliárias.
