Desistência do imóvel sem inadimplência pode reabrir debate sobre o distrato

Por: Carolina Botelho

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) deverá definir, no Tema Repetitivo nº 1.348, qual regime jurídico deve ser aplicado à rescisão de contratos de incorporação imobiliária quando o comprador desiste do negócio sem estar em mora, ou seja, sem ter deixado de pagar as parcelas previstas no contrato.

Embora possa parecer uma questão restrita à interpretação das regras de rescisão, a discussão pode produzir efeitos relevantes para incorporadoras, construtoras, compradores e para a própria previsibilidade do mercado imobiliário.

O que está em discussão?

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece regras específicas para a desistência do contrato pelo comprador e permite à incorporadora reter parte dos valores pagos. Em determinadas situações, essa retenção pode chegar a 25% dos valores pagos ou a 50%, nos casos de empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

O Tema 1.348 discute se essas regras devem prevalecer também quando o contrato prevê garantia por alienação fiduciária ou se, nessa hipótese, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) poderia ser aplicado para limitar a retenção.

A controvérsia ganha relevância justamente porque trata de uma situação diferente daquela em que o comprador deixa de cumprir suas obrigações financeiras: aqui, a desistência ocorre sem que tenha havido inadimplemento.

A importância da natureza do contrato

Outro aspecto relevante do debate está na própria estrutura dos contratos de incorporação imobiliária.

Em regra, os compromissos de compra e venda são estabelecidos como contratos irretratáveis, vinculando as partes às obrigações assumidas. A discussão, portanto, não envolve apenas a possibilidade de o comprador desistir do negócio, mas também quais consequências devem decorrer dessa desistência quando não houve inadimplemento contratual.

A forma como o STJ interpretar essa relação entre a irretratabilidade do contrato, a Lei do Distrato, a alienação fiduciária e as normas de proteção ao consumidor poderá estabelecer novos parâmetros para situações semelhantes.

Quais podem ser os impactos?

Uma eventual mudança na interpretação das regras aplicáveis à desistência poderá afetar diretamente a previsibilidade financeira dos empreendimentos imobiliários.

Para as incorporadoras e construtoras, a definição do percentual que poderá ser retido em caso de desistência interfere na modelagem financeira dos projetos, na previsão de receitas e na gestão dos contratos.

A decisão também poderá repercutir em milhares de processos que discutem situações semelhantes e, consequentemente, influenciar a formação de novos contratos e a avaliação de riscos nas operações imobiliárias.

Para os compradores, por sua vez, a definição de regras claras também é relevante, já que a segurança jurídica das relações contratuais contribui para maior previsibilidade na aquisição de imóveis.

Julgamento ainda sem data

O Tema 1.348 foi afetado pelo STJ para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Enquanto não houver definição da tese, os recursos que tratam da matéria permanecem suspensos em todo o país.

A futura decisão deverá orientar o julgamento de casos semelhantes e poderá estabelecer um importante parâmetro para a interpretação dos contratos de incorporação imobiliária em que o comprador desiste do negócio sem estar em mora.

O julgamento ainda não tem data definida, mas seus possíveis efeitos já justificam atenção por parte das empresas que atuam no mercado imobiliário e acompanham contratos sujeitos a essa controvérsia.

O Andrade GC Advogados acompanha os desdobramentos do Tema 1.348 do STJ e está à disposição para orientar empresas sobre os possíveis impactos da discussão em contratos e operações imobiliárias.