De acordo com o art. 156, II, da Constituição Federal, tem-se que compete aos Municípios instituir imposto sobre transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de diretos a sua aquisição.

 

Esse dispositivo é a previsão constitucional para a instituição do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI no ordenamento jurídico. O estudo deste tributo enseja, especialmente, a discussão com relação ao momento devido de sua cobrança pela Municipalidade e este é o objeto do presente texto.

 

Nos termos do Código Tributário Nacional, fato gerador é a situação definida em lei como necessária e suficiente à sua ocorrência, ou seja, é a descrição de fato que, uma vez ocorrido, irá constituir uma obrigação tributária para o indivíduo.

 

A grande questão a causar dúvidas entre os operadores do direito, bem como aos contribuintes, não é o conceito ou a ocorrência do fato gerador per si, mas sim o momento em que este ocorre e, portanto, em que gera o dever de pagar o referido tributo.

 

Algumas Prefeituras, dentre ela o Fisco manauara, procedem com a cobrança, indevida, de ITBI antes da efetiva transmissão da propriedade do imóvel. Em verdade, a ânsia de arrecadar tributos faz com que as Secretarias de Fazenda cobrem, de forma antecipada, o imposto antes da escrituração do imóvel e como condição para que ela possa ser realizada por notário.

 

De acordo com Lei Municipal 459/98 que trata acerca de título, por ato oneroso, de bens imóveis, cita vários prazos para fazer o pagamento do imposto e em seu inciso I:

 

Art. 15 - O pagamento do imposto será efetuado nos seguintes prazos:

I – até a data da lavratura do instrumento que serve de base à transmissão, quando realizada no Município; 

 

Ao cobrar o tributo antecipadamente, as Prefeituras terminam por constituir o crédito fiscal antes da ocorrência do fato gerador, propriamente dito, fato este proibido pela legislação pátria. Basta a simples análise da legislação que se conclui: o fato gerador do ITBI apenas ocorre com o registro do título translativo da propriedade, momento no qual a propriedade imobiliária é efetivamente transmitida.

 

O posicionamento dos Tribunais pátrios e de seus julgamentos, tem sido no sentido de que o momento adequado a ser cobrado o ITBI deve ser após a ocorrência do registro de transmissão do bem imóvel.

 

[...] o Tribunal a quo foi claro ao dispor que o fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel. A partir daí, portanto, é que incide o tributo em comento. 2. O fato gerador do imposto de transmissão (art. 35, I, do CTN) é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico no ofício competente. Precedentes do STJ. AgRg no AREsp 215273/ Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN. Julgamento: 02/10/2012  

 

A obrigação tributária surge a partir da verificação de ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Nos termos da legislação civil, a transferência do domínio sobre o bem torna-se eficaz a partir do registro. STF. ARE 805859 AgR/RJ Relator: Min. ROBERTO BARROSO Julgamento: 10/02/2015

 

Com base nos acertados entendimentos, tanto do Superior Tribunal de Justiça, como do Supremo Tribunal Federal, e conciliado o entendimento do art. 156, II, da Constituição Federal com o art. 1.245, Código Civil, tem-se que a propriedade somente é transferida com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, momento este que se constitui o fato gerador de ITBI.

 

Como superar, no entanto, a prática ilegal adotada pelo Município de Manaus? Embora o Judiciário esteja sempre apto a conhecer e resolver litígios dessa natureza, a propositura de ações e o aguardo de seu desfecho muitas vezes é inviável na prática. Nas relações de compra e venda de imóveis há sempre o interesse de concluir a transação com brevidade, o que acaba levando os interessados a deixar de lado a possibilidade de discutir o desacerto da exação.

 

Neste caso, no entanto, há alternativa jurídica oferecida pela própria Lei Municipal 459/98, quando prevê duas formas de cobrança do imposto a depender do local em que a operação de escrituração é realizada.

 

Quando a operação se der dentro do Município de Manaus, tem-se que o pagamento do ITBI deve ser feito em momento anterior à lavratura da escritura: I – até a data da lavratura do instrumento que serve de base à transmissão, quando realizada no Município. Entretanto, o inciso II do citado art. 15, confere o prazo de 30 (trinta) dias para os casos em que o instrumento de transmissão foi lavrado fora de Manaus, conforme a seguir:

 

Art. 15 - O pagamento do imposto será efetuado nos seguintes prazos:

[...]

II - no prazo de até 30 (trinta) dias, contados da data da lavratura do instrumento referido no inciso I, quando realizada fora do Município;

 

Com isso, caso a escrituração seja realizada em Município vizinho, a Lei manauara possibilita o pagamento do ITBI no prazo de 30 (trinta) dias subsequentes ao ato, ou seja, ainda que o inciso II também constitua equívoco, ao deixar de vincular o fato gerador ao momento em que a operação efetivamente se concretiza (com o registro), ao menos ela confere ao contribuinte a prerrogativa de pagar o tributo após a escritura estar devidamente lavrada.

 

Essa alternativa é altamente recomendada, por exemplo, no caso de aquisição de propriedades na área do Distrito Industrial de Manaus. Muitas empresas formalizam todo o processo para a efetiva transmissão e são obrigadas a pagar o ITBI antes mesmo da escritura estar assinada pela Suframa, anuente obrigatória de transferências de imóveis naquela localidade.

 

            Pelo exposto, verifica-se que a conduta do Poder Público de Manaus é completamente abusiva e a possibilidade de formalizar instrumento de transmissão de propriedade imóvel em outro município para ter os trinta dias subsequentes para o pagamento do imposto, seria uma saída para os contribuintes que por qualquer motivo, não possam, não queiram (como de fato não precisam) pagar o ITBI antes da efetiva transmissão.