De modo a facilitar a aquisição de imóveis pela população, o Governo Federal lançou o Programa Minha Casa Minha Vida em março de 2009, criado com o objetivo de incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais para grupo familiar de baixa renda, nos termos do artigo 1º da Lei 11.977 de 2009.

Entre os programas, existe o de habitação urbana, conhecido por sua sigla PHNU, tem por objetivo promover a produção ou aquisição de novas unidades habitacionais, ou a requalificação de imóveis urbanos. Este será o enfoque do presente artigo.

O Ministério das Cidades é o Gestor da aplicação dos recursos do FDS – Fundo do Desenvolvimento Social. À Caixa Econômica Federal cabe a gestão operacional do programa, portanto, esta é responsável, entre outro, pela liberação dos recursos, formalização das operações de financiamento com os beneficiários e acompanhamento as obras e serviços, cuja execução é realizada por Empresas do setor de Construção Civil, que se responsabiliza pela entrega dos imóveis concluídos e legalizados.

 

De uma forma sucinta o Programa Minha Casa Minha Vida funciona com a Assinatura do Termo de Adesão do Governo Estadual ou Municipal com a Caixa Econômica Federal, com a consequente análise por parte da Caixa de compra de terreno ou requalificação de empreendimentos e então contratação e acompanhamento da execução das obras pelas Empresas do setor de Construção Civil.

O Programa Minha Casa Minha Vida possui peculiaridades que nem sempre são devidamente observadas pelo Judiciário, isso porque ao se deparar com os casos concretos, fundamentam suas decisões em normas gerais de construção e incorporação, não obstante sua vasta regulamentação.

Na maioria das vezes, o Judiciário equipara um Contrato Particular de Compra e Venda de imóvel a uma Adesão ao Programa Minha Casa Minha Vida. Exemplos não faltam.

Nesse artigo, no entanto, será abordado o exemplo de uma das diretrizes da Cartilha do Minha Casa Minha Vida que impõe o financiamento do imóvel junto à entidade bancária em prazo anterior a entrega da unidade habitacional. Explica-se.

A liberação de recursos para construção das unidades habitacionais ocorre conforme Cronograma de Desembolso Financeiro, que são distribuídos entre 12 a 36 meses. Tais recursos apenas são liberados, gradualmente, após o contrato de financiamento estar devidamente registrado no cartório competente, para que então seja dado o início à liberação das parcelas, conforme divulgado em Cartilha sobre o programa, disponível no site da entidade bancária:

“O contrato de financiamento deve estar devidamente registrado no cartório competente para permitir o início da liberação de parcelas. Para acompanhamento de obras e de execução de projetos, a Entidade Organizadora deve encaminhar à CAIXA, mensalmente, a Planilha de Levantamento de Serviços (PLS), que compõem a relação de documentos exigidos para a liberação de recursos. ”

Nesta modalidade de negócio, a assinatura do contrato de financiamento é o termo inicial para entrega e não o termo para o recebimento da unidade, diferenciando-se por completo de um contrato particular de compra e venda de imóvel de uma incorporação convencional, de imóvel na planta.

Tal apontamento vem sendo desconsiderado pelo Judiciário, por aplicarem o regramento geral do Contrato de Compra e Vendas entre Incorporadoras e Particulares, sob a fundamentação do consumidor não ser obrigado a financiar seu imóvel em prazo anterior à entrega e com a entidade bancária federal.

Resta cristalino a necessidade de financiamento bancário antes da entrega do imóvel, uma vez que sem o financiamento bancário, não há liberação de recurso, não havendo, por consequência lógica, a conclusão das obras no tempo estimado.

Trata-se de um nítido efeito dominó. Não havendo o pagamento por meio de financiamento bancário da unidade, não haverá repasse da entidade bancária para a Construtora, sem verba, a Construtora não finaliza as obras no tempo estimado.

Sem a entrega no prazo estipulado, a Construtora acaba sendo demandada, obrigando-se a pagar valores indenizatórios, ainda que não tenha sido a responsável pelo atraso, gerado com a falta do financiamento no prazo estipulado no contrato.

Demonstra-se, portanto, que as ações envolvendo imóveis que participam do Programa Minha Casa Minha Vida devem ser apreciadas com base na legislação específica, abstendo-se de aplicar normas gerais que confrontam as diretrizes do Programa Federal e, mais importante, observando-se a verdadeira relação contratual existente entre as partes!