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Covid-19 | Efeitos do Covid-19 sobre as relações imobiliárias
01/04/2020

Seguindo série de artigos[1] de análise da crise gerada pelo COVID-19 no mundo do direito civil, o presente texto visa avaliar os efeitos do contexto atual sobre os contratos de compra e venda de unidade imobiliária nos casos de incorporação.

 

Para rápida definição, a incorporação imobiliária é a atividade exercida com intuito de promover a construção para alienação total ou parcial de unidades autônomas de edificações[2]. Assim, está excluída desta análise de outras modalidades de compra e venda de imóveis, por envolver outros princípios e dispositivos legais.

 

Inicialmente, é importante consolidar o entendimento de o contrato de compra e venda de cessão de unidades autônomas é irrevogável e irretratável, seja nos termos do Código Civil, em seu artigo 463[3], seja pela legislação específica da incorporação imobiliária, nº 4.591/64 que em seu art. 32, §2º[4].

 

A única exceção à irretratabilidade na legislação é encontrada na conhecida lei do distrato, que incluindo o art. 67-A à Lei 4.591/64[5], para permitir o direito de arrependimento no prazo de sete dias, quando após, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária.

 

Ultrapassado tal ponto, é possível verificar que há duas formas de desfazimento do contrato prevista em Lei: por resolução ou por distrato.

 

Conceitualmente, a resolução do contrato se dá quando uma das partes não cumpre seus deveres, permitindo que a parte contrária exija a resolução do contrato, podendo ainda cobrar por multas e danos existentes.

 

No caso do distrato, ocorre a chamada resilição, encerramento dos termos primeiramente alinhavados em comum acordo.

 

Assim, as partes podem em comum acordo resolver o contrato através do distrato ou, em caso de descumprimento, resolvê-los, tendo a Lei 13.786/2018 estabelecido detalhadamente as premissas nas hipóteses de culpa do adquirente ou do incorporador.

 

A própria Súmula 543 do STJ que regula o desfazimento de contrato de compra e venda decorrente da incorporação é clara ao falar de resolução, ou seja, desfazimento apenas na hipótese de descumprimento.

 

É importante observar que em caso de inadimplemento do contrato pelo adquirente, o incorporador não é obrigado a desfazer o contrato, podendo optar pela cobrança do saldo devedor judicialmente.

 

Ora, o que faz o adquirente se perde a condição financeira de adimplemento? Há a opção de venda dos direitos decorrente da compra e venda a terceiros, o que pode ser alternativa vantajosa, eis que é possível ainda lucrar na operação.

 

Todavia, há a possibilidade do adquirente não conseguir vender seus direitos. O que é possível fazer?

 

A jurisprudência pátria tem admitido excepcionalmente o pedido de rescisão do contrato pelo CONSUMIDOR, caso comprove a dificuldade financeira.

 

Marcou-se aqui a palavra consumidor pois é condição para que seja possibilitaria o desfazimento excepcional. Ou seja, tratando-se de investidor que apenas entendeu que o negócio deixou de ser vantajoso, entende-se que não é possível o desfazimento do contrato, em cenário em que não houve descumprimento do contrato pela Incorporadora[6].

 

É importante abrir aqui ressalva de que os pedidos de resolução do contrato por adquirentes realizados durante a construção do empreendimento tem efeito nefasto não apenas para as incorporadoras, mas também para o conjunto de consumidores adquirentes das unidades e que desejam que o empreendimento fique pronto e seja entregue, isto porque, a devolução dos valores descapitaliza gravemente a obra. A nova Lei de Distrato resolveu parte do problema, mas que ainda existe para contratos que não são sujeitos ao regime do Patrimônio de Afetação. A discussão, no entanto, seria longa, deixaremos para um novo artigo.

 

Então passa-se a questão essencial do presente artigo, o comprovado consumidor, diante da pandemia do COVID-19, estaria autorizado a requerer o desfazimento do contrato?

 

Ainda que a pandemia tenha claramente afetado a humanidade como um todo, é evidente que não foram todos que sofreram efetivo prejuízo financeiro. Muitos mantiveram seus empregos e salários. Alguns empresários, inclusive, se mantiveram trabalhando, algumas atividades cresceram no período.

 

Então, em que situação o consumidor poderia, com base na pandemia, requerer a resolução? Entende-se que seria possível tão somente quando demonstrasse o nexo entre a pandemia e a perda financeira a justificar a desistência da aquisição.

 

Segundo os estudiosos do direito e de maneira simples, o nexo causal é a vinculação do ato da parte e o resultado por ela produzido. Na análise em curso, para configuração do nexo causal da ação, é imperativo que haja ligação entre os efeitos da pandemia pelo COVID-19 e o ato realizado ou omitido.

 

Importante registrar também, que o consumidor, buscando o desfazimento do contrato com base no comprovado prejuízo decorrente da força maior do COVID-19, estaria sujeito as mesmas regras de retenção de percentual e outros custos de um adquirente inadimplente que tenha seu contrato rescindido.

 

Eis as ponderações acerca do assunto.




Carolina Ribeiro Botelho

Sócia | Contencioso Cível Especializado
OAB/AM 5.963



Calos Murilo Laredo

Contencioso Cível Especializado
OAB/AM 7.356




[2] Lei 4.591/64 Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei. Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas

[3] Código Civil. Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

[4] Lei 4.591/64, Art. 32, § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.

[5] Lei 4.591/64, Art. 67-A, § 12.  Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

[6] Por outro lado, por isonomia e equilíbrio contratual, deve garantir ao vendedor a impossibilidade de resilição unilateral do contrato pelo adquirente que não mais tem interesse econômico na ultimação da avença; 3. O entendimento jurisprudencial, consolidado no enunciado sumular nº 543 do Col. STJ, no sentido de que é devida a retenção de parte dos valores quando a culpa pela frustração do negócio for imputável ao comprador é aplicável apenas aos casos de resolução do contrato, não de desistência; 4. Demonstrado nos autos que a mora dos compradores se antecipa ao alegado atraso na entrega do empreendimento este que, aliás, sequer ocorreu, não se poderia exigir o cumprimento do contrato pelo vendedor, notadamente a entrega do imóvel. Obra concluída e o Habite-se concedido dentro do prazo de tolerância, expressamente previsto no contrato;(...) (TJRJ. Recurso de Apelação n. 0066013-17.2016.8.19.0001. Desembargador Luiz Fernando de Andrade Pinto. Publicado em 11/09/2017)